城市土地的集约化利用也有望成为土改的突破点之一

　　十八届三中全会之后，“土改”再次成为市场关注的热点，拥有农地资源的相关个股表现抢眼。从逻辑上分析，土地确权是土地制度改革的前提和基础。从各地政府公布的时间表看，多数地区需到 16-18 年方可完成确权。土改是新一届政府全面深化改革的重点之一，并不会因确权问题而停滞，因此预计短期内有望在客观条件已基本成熟的领域实现全新的突破。近日，据上证报报道，由国土资源部等部委牵头制定的土地改革总体方案已经成形，土地节约集约利用和农地入市将成为此次改革的重点。土地集约节约并非全新的概念，但今年却被上升到了全新的高度，国土部 6 月份颁布了《节约集约利用土地规定》，这是国家首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章。随后国土部又陆续下发文件，强调未来核心城市土地“严控增量，盘活存量”的思想。目前 40 大中城市存量土地确实存在工业用地占比过大，且同一地段的工业用地和商业或者居住用地价格相差数倍的现象，土地利用效率低下。由此我们推断，城市土地的集约化利用也有望成为未来土改突破点之一。

　　公司 700 万方工业用地，540 万方在北京，潜力巨大

　　公司工业用地储备超 700 万方，其中在北京的有 540 万方，五环以内的有 250万方。近期北京更新了城市土地基准地价，仅按土地所在区域基准地价均价测算，这些土地市值就超过 170 亿元。若按假设开发法，假设这些土地转化为自住型商品房销售，则北京的工业用地估值有望达 187 亿元。

　　十倍估值兼备京津冀、混改以及土改三重概念，给予“ 买入” 评级

　　不考虑工业用地估值，公司合理市值就可达 446 亿元。 北京鼓励企业开发自住型商品住房，资源已有变现途径，因此，完全不考虑工业土地估值是极不合理的。此外，土地集约节约使用，盘活核心城市存量土地的政策指导思想有利于加速公司工业用地价值的变现，利好公司的发展。因此我们认为，公司合理估值至少应该反应一半以上的工业用地价值，约 535 亿，对应当前市值有 50%以上的上涨空间。我们预计公司 14-16 年 EPS 分别为 0.72/0.82/1.00 元/股，对应 PE 为 9.9/8.6/7.2x，估值低廉，10 倍 PE 且兼备京津冀经济圈、混合所有制改革以及土地改革三重热点概念，给予“买入”评级。