中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。世界经验表明，房地产的非理性繁荣成分过大，就易形成泡沫，但同时也表明，监测房地产的周期规律将有益于防范风险。

 

　　日本经济15年之痛

 

　　在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。

 

　　上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。

 

　　从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

 

　　1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。

 

　　房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%，同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果，是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。

 

　　日本国土交通省最近发表的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨，但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了，日本经济依然在低谷徘徊，虽然有了一丝希望，但要使经济回到健康的轨道上，仍然困难重重，甚至前景暗淡。

 

　　同样，由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台地区。特别是香港，房地产价格回调幅度高达50%，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了重大影响。

 

　　波动周期与频率

 

　　为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢？因为房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。

 

　　正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。

 

　　当然经济发展不是无序的、不可把握的，更不是什么桀骜不逊的怪物，具有自身的规律性和客观性，是可预测和管理的。

 

　　管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制，要特别注意其周期的规律和危机前的征兆，做到防患于未然。市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危机、经济危机除外)；中国台湾地区5～6年为一个周期，其中4年左右为上升期。

 

　　中国内地房地产也有一定的周期性，要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。

 

　　中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。（阎雨/文）

 

来源：中国房地产报