（二）、调控政策的角度和基本作用判断

    总体来说，中央政府调控政策无外乎以下一个方面：

    1、需求市场：将二套房的交易时间调整为5年，同时在税收政策上进行抑制；其次是二套房首付款提高至四成。同时对房地产交易实行差别税率政策。这三条政策主要是抑制房地产市场的金融深化链条。切断房地产市场与金融市场的关系，让房地产市场显得相对更为简单化。对市场的影响也在于因金融产生的需求，这分为两个方面：一方面是因为金融增加的购买力；另一方面购买的目的是金融性目的，即投资或者投机。

    政策的效用在于：一方面抑制了需求，提高了进入门槛；另一方面，降低了需求意愿，通过投机投资产生的效益被降低至最小，同时风险加大。因此我们对这个政策的最终效应判断是：这两项政策如果能够彻底被执行，2010年市场需求对比2009年将会减少20%以上的需求。而抑制的需求与放大的供应之间形成的供需市场结构转换，如果金融被充分抑制的情况下，市场价格的下挫将不可避免。

    2、供应市场：供应市场的政策主要集中在：1、政府增加供给，一是土地供给增加，二是增加福利用房的供给力度，三是强制调整供应产品结构后，形成的供应单位的增加；2、政府强制制定产品供应的时间和价格，打击捂盘囤地，以及恶性涨价。政府增加供应政策的市场效力相对较小，一方面开发商可以通过各种方式化解政府的强制性规定，比如打击捂盘，开发商可以在开发过程中采取更小规模的开发节奏，而福利用房市场占整个市场比重过小，且在整个市场最低端，对整个市场的导向作用，基本可以忽略不计。对市场影响最大的是，政府对价格的控制，这会让开发商自己去独立面对自己决策所造成的风险。因此对未来预期会更加谨慎和慎重。一旦因为策略失误导致最后销售出现失误，是所有开发商都不愿面对的问题。

    3、金融市场：本次政策，对于开发商来说，最严厉的莫过于对开发贷款的限制。一旦开发商不能顺利从银行获得贷款，其他融资市场并不发达的情况下，开发商将被迫再次面对市场融资，这种对于开发商的现金流会存在巨大的压力。一旦开发商面临资金压力危及到自身生存，那么降价向市场融资就成为开发商唯一的选择。而对这个政策效力的判定则在于政府执行这个政策的力度和决心。一旦严格执行下去，那么对市场的影响力将是非常巨大的。

    4、道德规劝与风险提示：在国资委对国有企业发的通告函中，建议国企慎入高风险的房地产行业。虽然国资委对国企具有管辖权，但国企自身具有决策权。国企是否进入地产行业，这个公告对这些企业约束力并不大。国企是否继续进入地产行业，一方面在于国企是否还能够从银行轻松获取大笔贷款，另一方面取决于实体市场是否给国企进入空间。如果不能解决这两个问题，那么国企进入房地产市场，依然不可遏止。