北京2022年前三季度，固定资产投资同比增长5.9%，好于市场预期的5.7%。其中，基建投资增长加速，制造业投资延续高景气度，房地产投资继续探底。基建、制造业和房地产投资同比增速分别为8.6%、10.1%、-8%。

展望2023年，前期发力的宏观政策效用正在投资端稳步显现，固定资产投资有望进一步修复。其中，制造业投资受绿色低碳、强链补链等技改支撑具有较强韧性，基建投资在政策、项目和资金等因素支持下有望延续较快增长，房地产投资有望触底回升。

一、前三季度固定资产投资平稳增长，2023年投资有望高位运行

1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）421412亿元，同比增长5.9%，好于市场预期的5.7%，涨幅环比扩大0.1个百分点，连续两个月小幅回升，整体保持平稳。其中，民间固定资产投资232043亿元，同比增长2%，涨幅环比下降0.3个百分点。从环比看，9月固定资产投资（不含农户）增长0.53%。1-9月固定资产投资增速较1-8月上升，主要是受基建和制造业投资增速维持在较高水平的拉动，民间固定资产投资增速较1-8月下行，仍是受房地产行业拖累。从单月看，9月固定资产投资同比增长6.6%，较8月上升0.1个百分点。

分结构看，三大投资均呈现积极改善迹象。1-9月基建、制造业和房地产投资同比增速分别为8.6%、10.1%、-8%，分别较1-8月变化0.3、0.1、-0.6个百分点。从单月看，9月广义基建投资增长16.3%，较8月上升0.9个百分点，为年内新高水平；制造业投资增长10.7%，较8月上升0.1个百分点；房地产投资下降12.1%，降幅较8月收窄1.7个百分点，房地产投资增速环比回升，或反映出房地产投资增速已处于底部水平。从行业看，1-9月固投增速表现相对较好的行业包括化学原料、有色金属、计算机通信、电气设备、农副食品和医药等。

前三季度固定资产投资同比增速大幅高于消费增速，表现出较强韧性，主要受益于稳增长政策发力，以及出口高韧性支撑的制造业投资。同时，财政政策积极主动作为推动基建投资积极改善。两者的高增在很大程度上对冲了房地产投资的下行压力，使得固定资产投资整体呈现出平稳增长态势。

往后看，前期发力的宏观政策效用正在投资端稳步显现，制造业投资受绿色低碳、强链补链等技改支撑具有较强韧性，基建投资在政策、项目和资金等因素支撑下有望延续较快增长，房地产投资有望触底回升。整体看，2023年固定资产投资有望出现进一步修复。

二、房地产投资继续磨底，2023年有望企稳

1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，累计同比下降8%，降幅环比扩大0.6个百分点。从单月看，9月房地产投资同比下降12.1%，降幅环比收窄1.7个百分点。整体看，地产投资延续下滑态势，而居民预期较弱仍是当前地产核心矛盾。

随着“保交付”政策和资金落地，政府购房提振销售，以及央行下调房地产销售贷款利率等稳地产政策的支撑，房地产销售同比降幅连续两个月收窄。9月房地产销售面积、销售额分别同比下降16.2%、14.2%，较8月的下降22.6%、19.9%，分别收窄6.4个、5.7个百分点。

开工、施工仍在低位，竣工有所修复。1-9月房屋新开工、施工、竣工面积累计同比增速分别为-38%、-5.3%、-19.9%，其中新开工、施工均较1-8月继续回落，竣工增速跌幅收窄，主因基数走低。

土地拍卖方面。1-9月全国土地成交价款同比下降46.2%，降幅较1-8月扩大3.7个百分点。克而瑞重点监测城市经营性用地流拍率为15.6%，环比上升0.3个百分点，连续3月走高，主要因二线城市市内土拍热度进一步分化，三四线城市流拍频现。9月土地成交溢价率环比小幅下降至3.6%，较8月下降0.2个百分点。

从房地产投资资金来源看，1-9月房地产开发资金累计同比下降24.5%，其中国内贷款资金来源下降27.2%，定金和预收款下降34.1%。值得关注的是，居民端购房资金有所改善，1-9月按揭贷款下降23.7%，降幅环比收窄0.7个百分点，呈现微弱改善。从资金占比看，1-9月国内贷款占比12%，较1-8月下降0.2个百分点，定金和预收款占比32.7%，较1-8月上升0.2个百分点。

为支持刚性和改善性住房需求，9月末有关部门密集出台放松措施。9月29日,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市，首套住房贷款利率下限可突破此前最低4.1%的限制。9月30日,央行决定下调首套住房公积金利率0.15个百分点，5年以上利率降至3.1%，这有利于配合商贷利率下行趋势促进平均首贷利率进一步下降。不过，10月前20日的销售和土拍情况未有明显好转，围绕地产的政策放松和市场回暖空间依旧存在。展望2023年房地产投资，考虑到房地产销售对房地产投资有2-3个季度左右的领先性，当前销售企稳信号初现，房地产投资的拐点或将于明年年中左右到来。

三、基建投资增长加速，2023年有望保持高增

受稳增长诉求增强、财政加快发力等因素带动，2022年1-9月份，基础设施建设投资（全口径）和基础设施建设投资（不含电力）累计同比增速分别为11.2%、8.6%，增速较1-8月分别上升0.8、0.3个百分点。单月看，9月基建投资（全口径）同比增长16.3%，较8月的15.4%上升0.9个百分点；9月基建投资（不含电力）同比增长10.5%，虽较8月回落3.6个百分点，但依旧是全年次高增速水平，仅次于8月。

近期，基建投资持续发力。一方面，增量资金和项目充裕，当前国开基础设施投资基金、农发基础设施基金、进银基础设施基金等政策性开发性金融工具陆续落地，规模超6000亿元，为基建投资提供充足资金支持。统计显示，9月共有超1.5万亿基建项目密集开工。另一方面，建设进度继续加快，从基建实体指标来看，9月沥青开工率同比增速自2021年5月以来首度回正，钢铁中螺纹钢开工率同比也出现明显回升。这主要是因为建设进度受7、8月高温天气扰动，且冬季不具备施工条件，所以基建项目在“金九银十”加速建设投产。

展望2023年基建投资，预期仍有望保持较高增速。考虑政策实施的有效性、把握政策的冗余度和提前量，基建作为稳增长的重要抓手，相关支持政策有望陆续落地、起效。7月12日，《国家公路网规划》出台，有利于加快公路投资增速修复。7月1日，国家发改委印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》提出，投融资体制正处于加速改革阶段，采取基础设施REITs、PPP等方式盘活具备相关条件的基础设施存量项目，进一步扩大有效投资。7月政治局会议要求，合理把握预算内投资和地方政府债券发行进度，推动今年底明年初形成实物工作量。8月底国常会进一步部署在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目的基础上，再增加3000亿元以上额度；依法用好5000多亿元专项债地方结存限额，10月底前发行完毕。

项目储备方面，在4月政治局会议要求全面加强基础设施建设后，中央层面相继印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》和《乡村建设行动实施方案》，为地方项目储备工作提供一定指引。同时，“十四五”规划的102项重大工程持续加快推进，带动地方基建项目储备持续增加，短期基建缺项目问题大幅缓解。项目建设方面，在稳增长诉求提升的大环境下，各部门协调配合度明显提高，项目用地配套与审批加快，带动基建项目建设开工提速。

从资金端看，基建资金来源较为充足。8月18日国常会要求“依法盘活地方专项债限额空间”，随后两次国常会下达5000亿元新增专项债额度，并指出要“优先支持在建项目，年内形成更多实物工作量”。8月24日国常会新增使用的5000多亿元专项债结存限额在10月份集中发行，当月新增专项债发行规模达到约4300亿元。财政部表示，此次5000多亿元专项债结存限额资金将重点支持交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链等物流基础设施、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程，以及新能源项目和新型基础设施项目建设。9月28日召开的稳经济大盘四季度工作推进会议指出“依法依规提前下达明年专项债部分限额。”明年专项债限额的提前下达可对今年四季度至明年一季度的项目投资提供有效的资金支持。

四、制造业投资好于预期，2023年有望保持韧性

2022年1-9月份，制造业投资同比增速10.1%，增速较1-8月份加快0.1个百分点，好于预期的8.9%，增速高于全部投资4.2个百分点。当前制造业投资超预期增长，主要受高温天气扰动退散、工业生产限电结束、制造业设备更新、技改投资税优、信贷支持政策等相关因素助推。

往后看，2023年诸多因素支持下的制造业投资有望延续高景气度。

一是政策持续加码，助推制造业投资快速增长。央行10月28日宣布，设立设备更新改造专项再贷款，额度为2000亿元以上，利率1.75%，专项支持金融机构以不高于3.2%的利率向制造业、社会服务领域和中小微企业、个体工商户等设备更新改造提供贷款。10月29日国家发改委表示，将进一步扩大鼓励范围，引导外资投向制造业、生产性服务业等重点领域，以及中西部和东北地区。同时，会出台制造业引资专项政策，将发布以制造业为重点促进外资扩增量稳存量提质量的政策措施，加强投资服务，提升引资质量，扩大制造业外资流入。推进重大外资项目落地实施。进一步完善重大外资项目工作专班机制，推动前五批标志性重大外资项目加快实施，适时推出第六批具有牵引带动作用的重大外资项目。

二是今年下半年以来，各部门加快出台政策助力汽车等装备制造业复工达产，有助于推动制造业投资增速进一步上修。

三是绿色低碳、强链补链等技改需求将对制造业投资形成长期支撑。一方面，《“十四五”全国清洁生产推行方案》明确提出重点行业低碳改造的量化目标，钢铁、焦化、建材等制造业上游行业低碳改造产能比例均接近或超过一半，因此预计“十四五”期间制造业上游行业绿色低碳改建工程将持续推进，对制造业投资形成长期支撑。另一方面，在国际政经环境、国内制造业转型升级的大背景下，制造业强链补链已成为大势所趋，近阶段我国制造业技改投资和高技术投资增速持续高于整体，成为稳定制造业投资的主要支撑。此外，随着俄乌冲突的爆发和长期化，预计2023年全球军费开支将会大幅上升，有助于拉动制造业资本开支。